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兩大豪宅集中開盤,大戶型一售而空

高端改善置業需求遠未被滿足。

文|謝斯臨

大悅城開盤排隊入場,圖片來源:界面樓談

國慶之后,作為“銀十”的開端,西麗景觀豪宅金眾麒麟公館以及華南首家大悅城天璽壹號相繼開盤入市。

無論是金眾麒麟公館還是大悅城天璽壹號,都是以大戶型為主的豪宅項目,總價基本在千萬元以上,瞄準高端改善市場的客戶群體。得益于近年來的高速發展,深圳具有強大的造富能力,這一批新富具有強烈的高檔住宅改善需求,而這也是深圳樓市對于此類項目格外關注的原因。

從半島城邦、新天鵝堡到天健天驕,再到如今的金眾麒麟公館和大悅城天璽壹號,這些項目都作為市場的風向標。對于主打高端改善客戶的項目,產品本身的品質成為項目去化情況的主要指標。從此次的銷售情況來看,與金眾麒麟公館大戶型一售而空不一樣的是,大悅城天璽壹號因為戶型格局不夠大氣的原因遭到部分客戶棄購。

不過,或是由于限價原因,這兩個項目與此前傳出破10萬元/平方米的消息不同,均價都在9萬元/平方米以下。但即使兩者價格都低于市場預期,實際市場反應仍然較為平淡。這也從側面反映,深圳的購房者越來越理智,大量高端改善置業仍在觀望之中,后市或將較為平淡。

金眾麒麟公館和大悅城天璽壹號均非傳統豪宅片區,其客戶群體還需緩慢培養,在接下來的10月,突發宣布轉租為售的深業中城將成為新的市場風向標。

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大悅城天璽壹號10月13日在大中華喜來登酒店開盤,推售327套114-224平方米三到四房大戶型住宅產品,均價8.9萬元/平方米,開盤折扣4個99折。首日去化大約賣了180套,整體去化5.5成,成交金額近20億元。乍看之下,憑借華南首家大悅城的熱點,低于市場預期的價格,天璽壹號項目在蓄客這么長時間后,得到了一個不俗的成績。

但從另一個角度看,到場客戶近400人,成交180套,換言之有一半以上的購房者選擇棄籌,也揭示了目前深圳樓市愈發冷靜,購房者正不斷回歸理性。

大悅城天璽壹號位于寶安新安片區,占地面積約12.5萬平方米,總建筑面積約78.5萬平方米,共分為三期開發。一期由5棟住宅及1棟公寓組成;二期由集中式商業大悅城及1棟地標寫字樓、1棟公寓組成;三期較小,由1棟住宅、1棟辦公、1棟公寓組成。

項目的主要亮點之一在于二期規劃有華南首家大悅城,體量約15萬平方米,定位打造成深圳西部商業新地標。鑒于北京大悅城、上海大悅城的成功前例,深圳大悅城值得期待,不過現場樓盤銷售透露大悅城到2022年方能開業,而一期或在明年年底即可交付使用,真正享受樓下成熟商業配套可能需要等待1年乃至更久的時間。

項目周邊商業資源比較豐富,如華聯城市全景有近2萬平方米的商業,中洲πmall集中式商業6萬平方米,勤誠達前海世界約5萬平方米商業。深圳西部最大商業綜合體,體量36萬平方米壹方城也在不遠處。不過周邊多為老舊小區、廠房、城中村,居住體驗很長一段時間還有待改良。

大悅城天璽壹號距離地鐵5號線靈芝站約500米,地鐵12號線也將于靈芝站交匯,二期商業將直接與地鐵聯通,軌道交通出行便利。教育配套方面,目前項目屬于建安小學學區范圍內,中學屬于新安中學或孝德學校(初中部),遺憾的是項目并不在寶中學區紅利范圍內。

無論是學區的劣勢,還是周邊環境的原因,都成為促使成交的阻礙。還有現場購房者對界面樓談表明,大悅城的墻體太厚,戶型格局不夠大氣,居住體驗一般,這些因素成為棄購的主要原因。據了解,大悅城僅有73%的得房率。

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西麗豪宅金眾麒麟公館,同樣也在上周末開盤。

10月12日,金眾麒麟公館在華僑城洲際酒店開盤,以8.2萬元/平方米的均價加上額外6500元/平方米精裝修費用,推售854套100-177平方米二到三房住宅。在無折扣的情況下,開盤首日成交307套,去化率約35%。

金眾麒麟公館位于深圳市南山區西麗度假村區域,西麗湖路與沁園路交匯處,距離地鐵7號線西麗湖站約800米,步行約10分鐘左右,一個站可達西麗站換乘5號線,軌道交通較為便利。項目占地約3.4萬平方米,總建筑面積約14.9萬平方米,由6棟高層住宅和2棟辦公樓組成,容積率為3.18,主推100-177平方米3到5房住宅產品,規劃配有一所2000平方米6班制的幼兒園。

金眾麒麟公館主打自然宜居,景觀豪宅。平心而論,北側為西麗湖,東南方向為深圳野生動物園,西面有高爾夫練習場,遠看塘朗山公園,項目的自然景觀確實較為優越。同時,項目處在西麗湖大學城片區,周邊多為高等院校,人文氣息濃厚。總體而言,項目確實安靜宜居,舒適度較高。

但在享受周邊豐富的自然景觀的同時,項目附近缺乏成熟的商業配套。今年隨著寶能城、塘朗城以及益田假日里等大型商業配套的落地,西麗片區的商業逐漸成熟起來,不過這一切還未能深入到金眾麒麟公館附近,項目距離最近的天虹商場約2.7公里。

坐落于深圳人文高地的金眾麒麟公館,教育配套水平不算出彩,項目小學學區劃分為大磡小學,初中屬于麗湖實驗學校初中部,均處于普通水平。緊鄰野生動物園,也難免產生一定的氣味,將對周邊環境造成一定影響。

即使存在著一些配套上的不足,金眾麒麟公館的大戶型產品仍是受到市場搶購,其中更是爆出1號樓頂樓復式以總價4000萬元成功售出。1、2棟優質大戶型產品遭到搶購,也反映出深圳房地產市場上高端改善置業產品的缺失。

金眾麒麟公館大戶型產品的出現,以背山靠湖,戶型方正實用率高,低容積率不擁擠的優勢,正好滿足市場上的需求。然而僅有35%的去化率也證明,市場目前仍較為平淡。

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